2026年乡村振兴工作刚拉开序幕，农村宅基地和农房管理就迎来重磅政策定调。2月3日2026年中央一号文件正式发布，这份聚焦“三农”的核心文件中，明确提出要强化农村宅基地和农民建房审批管理，严查严防违法违规侵占宅基地、买卖农房等行为，整治范围覆盖全国所有行政村。这一政策落地，让广大农民群众的宅基地使用权、农房所有权有了更坚实的政策保障，也为农村集体土地资源管理划定了刚性底线，各地农业农村、自然资源部门已开始同步推进落地执行，从源头守护农民安身立命的根本。
此次中央出手整治宅基地侵占和农房买卖，并非简单的政策重申，而是结合2026年乡村全面振兴的发展需求，在过往政策基础上进一步细化了执行标准、明确了整治重点，核心始终围绕“保农民权益、守土地底线”展开。农业农村部相关负责人在政策解读中明确表示，宅基地是农民最基本的居住保障，农房是农民重要的财产，严查违规侵占和买卖行为，就是要让农村集体土地资源真正服务于本村村民，杜绝各类违规行为挤占农民合法权益，这也是落实《土地管理法》《乡村全面振兴规划(2024—2027年)》的关键举措，所有整治工作都有明确的法律和政策依据，做到有法可依、有规可循。
从全国各村的实际执行来看，此次严查工作有两个明确的整治重点，也是过往农村宅基地和农房管理中容易出现问题的环节，各地在推进中均将其列为核心核查内容，确保政策落地不打折扣、不留死角。
第一个整治重点，是严查各类违法违规侵占宅基地的行为，守住“一户一宅、面积法定”的基本准则。《土地管理法》第六十二条早已明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，此次一号文件进一步强调，要对超占、强占、违规多占宅基地等行为开展全面核查。针对不同情况的宅基地侵占，各地也制定了差异化的处置方式，既兼顾历史遗留问题，也对新增违规行为零容忍。
对于1982年前形成的宅基地超占历史遗留问题，各地按照“尊重历史、妥善处置”的原则，可按实际使用面积依法确权；而2020年之后未经批准的新增超占、侵占行为，尤其是占用基本农田的违规建房，一律要求限期整改，拒不整改的将依法拆除。同时，针对部分村民通过不合理分户、虚假申报等方式多占宅基地，或是他人强占本村集体宅基地、村民宅基地的行为，此次也纳入重点核查范围，一经发现立即责令退还，确保宅基地资源优先保障本村符合建房条件的村民需求。比如村内有村民因结婚分户、家庭人口增加需要建房却无宅基地，而另有村民违规多占多处宅基地闲置，此次核查中将督促多占方依法退出，让宅基地资源得到合理利用。
为了让核查工作更贴合各村实际，各地还要求以行政村为单位，对村内宅基地确权登记情况、使用情况开展全面摸排，建立宅基地管理台账，清晰标注宅基地使用权人、面积、四至边界等信息，对摸排中发现的侵占问题逐一登记、限期处置，做到村村有台账、户户清底数，从根本上杜绝宅基地侵占行为。
第二个整治重点，是严查违法违规买卖农房和宅基地的行为，划清两条不可触碰的政策红线，这也是此次整治工作的核心内容。中央一号文件中明确划定的两条红线，针对的是两类特殊群体的违规行为，无论以何种形式触碰，相关行为都不受法律保护，这也是各地严查的核心标准。
第一条红线，是严禁城镇居民到农村购买农房或宅基地。农村宅基地的所有权归村集体所有，只有本集体经济组织的成员才有资格依法享有宅基地使用权，这是我国农村土地公有制的基本体现，城镇居民因不具备这一身份属性，无权购买农村的农房和宅基地。即便双方私下签订买卖协议、支付了价款，这份协议也会因违反法律和政策规定自始无效，无法办理产权登记，一旦产生权属纠纷、拆迁补偿等问题，城镇居民的相关投入将面临无法追回的风险。同时，以租代售、长期租赁超20年、合作建房分产权等变相买卖的方式，也属于违规操作，同样在严查范围之内。
第二条红线，是严禁退休干部、职工到农村违规占地建房。部分原籍农村的退休干部职工有回乡养老的需求，试图通过各种方式获取农村宅基地建房，此次政策明确要求，各地不得以“特殊资格权”“村民决议”等任何名义，为非本村集体经济组织成员的退休干部、职工分配宅基地，严禁此类群体违规占地建房。这一规定并非不近人情，而是为了维护宅基地分配的公平性，农村宅基地资源总量有限，必须优先保障本村村民的基本住房需求，不能因特殊群体的需求挤占本村农民的合法权益，这也是各地在执行中必须坚守的政策底线。
值得注意的是，此次严查违法违规买卖农房和宅基地，并非“一刀切”禁止所有流转行为，而是明确了合法的流转路径，让农房和宅基地在合规框架内有序流转，既保障农民权益，也能盘活农村闲置资源。中央一号文件明确提出，要鼓励宅基地在本村集体经济组织内部有序流转，这也是农房和宅基地唯一合法的买卖、转让方式，且必须满足五个硬性条件，缺一不可，各地在核查中也会以此为标准，区分合法流转与违规买卖。
本村集体内部的合法流转，首先要求买卖双方均为同一村集体经济组织成员，跨村、跨镇的转让一律无效；其次买方必须符合“一户一宅”政策，无宅基地或宅基地面积不达标，因分户、结婚等合理需求需要建房；同时要坚持“房地一体”原则，宅基地使用权和农房所有权必须一并转让，禁止单独卖地或单独卖房；转让行为还需经村民代表大会讨论通过，在村内公示不少于7天，报乡镇政府审核备案；最后转让的宅基地和农房必须权属清晰，已办理不动产权证，无抵押、无查封、无权属争议。
为了让村内合法流转更规范，山东薛城、浙江德清等宅基地改革试点地区，已开始推广村内宅基地转让规范化平台，明确了价格评估、协议签订、备案流程等具体标准，让村民的合法流转行为有章可循，有效保障转让双方的合法权益。比如村内有村民全家进城落户，在城镇有稳定的居住场所，农村老宅长期闲置，就可以通过规范化平台，将宅基地和农房有偿转让给本村符合建房条件的村民，转让方获得合理的经济补偿，受让方合法获得宅基地使用权，实现宅基地资源的合理利用。
除了本村集体内部的合法转让，此次政策还明确了三种宅基地和农房的合法盘活方式，让农民在不转让所有权、不改变使用权的前提下，将闲置的宅基地和农房变成增收资本，这也是2026年宅基地管理的重要导向，做到“严控违规、鼓励盘活”。
第一种方式是规范出租，这也是目前农村闲置宅基地和农房最常见的盘活方式。农民可以将闲置的农房或宅基地出租给他人用于乡村居住、开办民宿、发展文创、康养等乡村产业，租赁期限最长为20年，租金可根据当地实际情况协商确定。需要注意的是，出租必须签订书面租赁合同，报村集体和乡镇政府备案，承租人仅享有经营权，宅基地的使用权、农房的所有权仍归农民所有，遇到拆迁补偿时，所有补偿均归产权人所有，这就从政策上保障了农民的核心权益。
第二种方式是入股或合作经营，让闲置资源参与乡村产业发展。农民可以用宅基地使用权和农房所有权入股本村集体组织的专业合作社、农业产业化企业，参与乡村旅游、农产品加工、农村电商等产业发展，按照入股比例享受年度分红。部分农村地区还采用“农民出宅基地、企业出资金”的合法合作模式，发展乡村特色产业，农民不仅能获得宅基地的合作收益，还能就近在合作项目中就业，实现“租金+工资”的双重收入，让闲置的宅基地和农房产生持续的经济价值。
第三种方式是自愿有偿退出宅基地，充分保障农民的自主选择权。对于全家进城落户、在城镇有稳定工作和居住场所，确实不再使用农村宅基地的农民，政策明确鼓励依法自愿有偿退出宅基地，退出后可获得相应的经济补偿。补偿的方式和标准由各地结合经济发展水平、宅基地面积、农房状况制定，有货币补偿、安置房置换、养老保障等多种形式，且退出行为完全遵循农民自愿，不得强制要求进城落户农民退出宅基地，真正让农民在宅基地处置上有充分的自主权。
此次中央严查宅基地侵占和农房买卖，还配套了更完善的保障措施，让农民的合法权益能落到实处。一方面，各地都开通了宅基地违规行为举报渠道，农民发现村内有侵占宅基地、违规买卖农房等行为，可直接向乡镇农业农村中心、自然资源所举报，相关部门将及时核查处置；另一方面，全国宅基地改革试点范围在2026年进一步扩大，试点地区正结合本地实际制定更细化的宅基地管理实施细则，让宅基地的确权、流转、盘活等工作更贴合各村的实际情况，做到政策执行不搞“一刀切”。
同时，各地还在同步开展宅基地政策宣传工作，通过村公告栏、村民大会、乡村广播等多种形式，向村民讲解宅基地管理的法律法规和政策要求，让村民清楚了解自己的合法权益是什么、违规行为的后果是什么、合法盘活宅基地的方式有哪些，做到政策家喻户晓，让村民能依法维护自身权益，也能自觉遵守宅基地管理的相关规定。
从政策落地的意义来看，此次全国各村严查宅基地侵占和农房买卖，不仅是守护农民的合法权益，更是为乡村全面振兴筑牢土地资源基础。农村集体土地是乡村发展的核心资源，只有让宅基地和农房管理更规范，让土地资源真正服务于本村村民和乡村产业发展，才能让农村的发展更有后劲，让农民在乡村振兴中获得更多实实在在的收益。目前，各地的核查和整治工作已陆续启动，各项保障措施也在同步跟进，真正让政策红利惠及每一位农民。
此次一号文件划定的宅基地和农房管理新规，已在全国各村逐步落地，那么在你所在的村子，宅基地核查工作是否已经开展？对于盘活农村闲置宅基地和农房，你还有哪些贴合本村实际的好建议？
实习编辑：代天天 周怡
审核：苏清
终审：汪国强
